®信达信安里售楼处 静安信达信安里官方发布：未来日子新篇章

  

  上星期三下午，我在万航渡路看到信达・信安里的围挡时，被玻璃幕墙上 5600 万直接定 的标语惊到了。作为踩盘十五年的老炮，见过不少豪宅，但老静安中心区的石库门面貌别墅，仍是不由得让人猎奇。带着卷尺和激光测距仪，我花了整整两天时刻，从花园标准到地下层高，把这个 27 套房源的奥秘项目扒了个透。

  静安内环内 CAZ 中心活动区—— 出售口中的这个定位，究竟值多少钱？翻开上海市中心城分区规划图，信安里地点的曹家渡板块，的确被划入了 CAZ 规模，但和南京西路、静安寺这些中心区比，能级显着差了一截。

  这个方位的烟火气远超纯豪宅区。周边 300 米内有 6 家便利店、3 个菜市场和 12 家老字号饭馆，早上能听到胡同里的油条叫卖声，晚上有居民在街边下棋，这种 富贵与贩子并存 的气质，是新天地那些纯商业化别墅区没有的。但缺陷也很显着，万航渡路迟早顶峰堵车严峻，我在早 8 点实测，从项目到延安中路高架进口，1.2 公里路开了 28 分钟。

  教育资源是真主力。对口静安区榜首中心小学，这所百年名校 2024 年的升学率在静安排名第二，比民办校园还高 5 个百分点。步行到校园仅 650 米，家长不必每天花 1 小时接送，这对高净值家庭来说，隐性价值至少值 500 万。但初中对口的市西初级中学，近两年排名有所下滑，从全区前三跌到第五，想上更好的校园在大多数情况下要考民办。

  项目宣扬 石库门风格、红砖、法度 三种风格，实践造访后发现差异远不止外立面：

  浮雕山花用的是 GRC 复合材料，分量比石材轻 60%，但耐久性存疑，一般 20 年左右会呈现裂缝

  山君窗玻璃是双层中空 LOW-E 玻璃，传热系数 1.8W/(㎡・K)，比传统木窗节能 50%，但和法度风格的原味有距离

  入户门是铜制的，实测厚度 1.2mm，分量 80kg，比钢门贵 5 倍，但质感的确碾压

  地上三层的层高数据很亮眼：1F3.6 米，2F-3F3.3 米，比一般别墅高 20-30cm。我在 276㎡的样板间实测，放下 2.8 米高的书橱后，顶部还有 50cm 空间，不会有压抑感。但楼梯宽度只要 1.1 米，比豪宅标准的 1.2 米窄了 10cm，转移大型家具或许要拆栏杆。

  地下两层的 7.2 米挑高是最大卖点，相当于买一层送一层。但实测下来，地下一层净高 3.8 米，地下二层只要 3.4 米（扣除管线cm。更费事的是，地下二层的除湿体系功率是 20L / 天，我用湿度计实测，梅雨季地下二层湿度仍达 75%，比地上高 20%，主张后期加装工业级除湿机，本钱约 2 万元。

  花园和天台的赠送面积很诱人，50-100㎡的花园实测差错在 5% 以内，比较靠谱。但 276㎡户型的花园朝向大多是东北，上午 10 点后就晒不到太阳，而 541㎡户型的花园都是正南向，这便是价差的隐秘。天台面积遍及在 15-25㎡，但法度风格的天台栏杆高度 1.1 米，比国家标准低 10cm，有小孩的家庭需求加装防护网。

  独立电梯厅规划很交心，但电梯井尺度是 1.5m×1.6m，只能装 800kg 的电梯，比豪宅常用的 1000kg 电梯小一圈，后期想换大电梯底子不或许。并且电梯品牌是国产的，单价 15 万，比进口品牌廉价一半，但运转噪音实测 55dB，比进口品牌高 10dB。

  先看单价比照：周边的静安豪景苑二手房均价 12 万 / 平，远中风华园 14 万 / 平，信安里 18 万 / 平的单价，比周边高 30%-50%。但考虑到是新建别墅，并且带地下面积和花园，这个价差其真实合理规模内 —— 要知道，新天地的老石库门别墅单价现已打破 30 万 / 平。

  附赠面积的含金量很高：地下面积 250-500 平，按市场价 5 万 / 平算，相当于送了 1250-2500 万；花园 50-100 平，按 10 万 / 平算，送了 500-1000 万。这么一算，实践地上单价其实只要 10-12 万 / 平，和周边大平层差不多，性价比瞬间凸显。

  但持有本钱高得惊人：物业费 20 元 / 平 / 月，541㎡户型每月要交 10820 元，一年便是 13 万；房产税按评估价 1.2% 算，每年约 60-120 万；加上修理基金、稳妥等费用，每年持有本钱至少 80 万起，这还不算装饰费用（毛坯交给，装饰至少要 1000 万才干配得上这个层次）。

  流通性是个隐忧。老静安的别墅成交极端稀疏，近三年均匀每年只成交 3-5 套，并且大多是房龄 20 年以上的老别墅。信安里这种新建面貌别墅，未来接手的客群很窄，大概率是自用为主，假如想短期出资，套现难度极大。

  苏河湾的别墅单价 22 万 / 平，比信安里贵 20%，但方位更中心，到外滩仅 1.5 公里。户型上，苏河湾是现代风格，空间利用率比信安里高 10%，但少了历史面貌的稀缺性。

  景象资源苏河湾更优，一线临苏州河，而信安里只能看到支流。但苏河湾的容积率 3.0，比信安里的 1.2 高许多，寓居密度大，私密性差。

  假如垂青增值潜力，苏河湾或许更好，究竟一线江景资源更稀缺；假如喜爱闹中取静，信安里的 27 户纯别墅社区更有优势。

  老石库门单价 25 万 / 平，比信安里贵 39%，但都是真实的历史修建，有文明价值。但老石库门的户型不合理，层高只要 2.8 米，并且没有电梯，寓居舒适度远不如信安里。

  改造空间上，老石库门受保护方针约束，不能动外立面，内部改造也很费事；信安里作为新建项目，尽管风格仿古，但内部能够按现代日子需求规划，更适宜自住。

  对保藏型买家来说，老石库门更有价值；对实用型买家来说，信安里的性价比更高。

  产权年限缩水严峻。项目拿地时刻是 2015 年，到 2026 年交房时产权只剩 69 年，比正常项目少 1 年，尽管影响不大，但作为豪宅有点说不过去。

  历史面貌保护约束多。依据静安区的规则，外立面不能私自改动，连空调外机都要装在指定方位，不能随意替换。我咨询了规划局，连花园里种什么种类的树都有规则，自由度很低。

  施工质量有瑕疵。3 号楼的外墙实测笔直度误差 4mm，尽管契合国家标准（≤5mm），但比 1 号楼差了 2mm；部分窗洞的对角线mm，后期或许会呈现漏雨，主张收房时做闭水实验。

  周边规划有变数。项目南侧规划有一块商业用地，或许会建 15 层的写字楼，假如建成，3-5 号楼的南向视界会被遮挡，我用日照软件模仿，每天会少 2 小时日照。

  物业团队经历不足。信达的豪宅物业经历主要在现代风格项目，对历史面貌修建的保护缺乏经历，20 元 / 平 / 月的物业费究竟值不值，还有待调查。我查了信达其他项目的物业点评，业主满意度 75 分，比万科、绿城低 10 分左右。

  文明爱好者：适宜喜爱石库门文明，但又不想冤枉现代日子的人。主张选 276-286㎡的石库门风格，性价比最高，既能体会历史面貌，又不会有太大的资金压力。

  多代同堂家庭：541㎡的法度风格最适宜，地下两层能够做白叟房和儿童游乐区，地上三层主卧套间满足宽阔，花园也大，适宜家庭活动。但要预备至少 1000 万的装饰预算，才干做出作用。

  重视教育的家庭：365㎡的红砖风格很适宜，总价 6500 万左右，既能对口好校园，又有满足的空间，比买两套大平层更合算。

  慎重下手。尽管地段稀缺，但总价过高，接盘侠少，并且持有本钱高。假如一定要出资，主张选 276㎡的小户型，总价 5000 万左右，相对简单出手，并且租金回报率（约 1.5%）比大户型高 0.5 个百分点。

  现在 27 套房源已卖出 12 套，剩余的 15 套中，5 套是底层（花园大但湿润），7 套是中间层，3 套是顶层（天台大但夏天热）。主张等下一年年中再看，开发商或许会呈现扣头，尤其是 541㎡的大户型，去化速度慢，议价空间大。

  最终说句真实话：信达・信安里是个让人又爱又恨的项目。爱的是它把老静安的历史面貌和现代日子结合得很好，地段和产品力都没话说；恨的是它的价格和持有本钱过高，把许多潜在买家挡在了门外。假如你是真实的豪宅买家，不缺钱，又喜爱这种 闹中取静 的老上海滋味，这儿值得下手；假如仅仅想出资或许改进，还有许多性价比更高的挑选。

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